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  • Organizzazione e tempistiche di un cantiere

    Organizzazione e tempistiche di un cantiere

    Proseguendo i ragionamenti fatti fino a questo momento riguardo la figura dell’architetto e l’iter di preparazione di un intervento, dall’ideazione, al progetto, alla redazione delle pratiche, è necessario fare una riflessione apposita riguardo l’organizzazione e le tempistiche di un cantiere.

    Premesso che tutti i cantieri sono differenti tra loro per tecniche costruttive, materiali utilizzati, dimensioni e difficoltà, è anche vero che ogni cantiere, per essere completato a regola d’arte, necessita di tempistiche specifiche e di un preciso ordine di lavorazione, che in pochi casi può essere modificato senza conseguenze negative sui costi e sulla qualità del risultato.

    Se da una parte ci sono le scadenze dettate dalle necessità del cliente e, come abbiamo visto precedentemente, della banca o altri enti, dall’altra è fondamentale comprendere che quasi tutte le lavorazioni devono rispettare determinate tempistiche e scalette per essere eseguite correttamente e senza successive problematiche. Modificare o invertire alcuni passaggi di cantiere può portare anche ad ingenti sovraccosti e quasi mai a risparmi sensibili in termini di tempo. Un piccolo esempio: se il piastrellista è in ritardo, far intervenire prima l’imbianchino per accelerare i tempi, farà risparmiare qualche giorno ma, terminato il lavoro del piastrellista, l’imbianchino dovrà tornare per ritoccare tutte le parti che inevitabilmente saranno state sporcate durante la posa del pavimento, operazione che richiederà tempo e, soprattutto, un ulteriore costo in termini di ore di lavoro dell’imbianchino.

    Per questo motivo è fondamentale che il cliente accetti questa scaletta e si affidi all’esperienza e alla professionalità del tecnico che segue e coordina i lavori. D’altra parte, l’artigiano e le imprese coinvolte devono rispettare i tempi e le modalità di lavoro concordate ad inizio collaborazione, il ritardo prolungato o la mancata presenza in cantiere può provocare gravi malumori e, nel peggiore dei casi, la rescissione del contratto da parte del cliente.

    Detto ciò, torniamo a riassumere velocemente cosa avviene prima dell’inizio dei lavori. Prima di procedere con qualsiasi intervento di cantiere è fondamentale che il tecnico presenti tutta la documentazione agli enti coinvolti (Comune, eventualmente Soprintendenza se il bene è vincolato, Commissione Paesistica, ecc…). Una volta ottenuti i permessi o concluso l’eventuale periodo di “silenzio assenso”, il coordinatore della sicurezza invierà la “notifica preliminare” e compilerà tutta la documentazione necessaria, verificando i requisiti delle imprese incaricate, dal punto di vista di sicurezza, assicurazione e contributi. Solo a questo punto è possibile iniziare i lavori veri e propri. Fino a quel momento qualsiasi intervento svolto in cantiere è da considerarsi abusivo e sanzionabile.
    Cerchiamo ora di riassumere quale sia l’ordine corretto e logico di esecuzione delle opere all’interno di un cantiere ben organizzato. Questa scaletta, è strutturata in modo da ottimizzare tempi e costi di cantiere e realizzare nella maniera più corretta ogni lavorazione, senza rovinare o compromettere quelle già completate:

    NOTA: in caso di ristrutturazione alcune operazioni preliminari vanno eseguite prima di proseguire con la progettazione esecutiva, per questo alcune delle voci che seguono presentano la dicitura (in caso di ristrutturazione) che sta a significare che andranno eseguite in quell’ordine solo in caso di ristrutturazione.

    • Allestimento del cantiere (in caso di ristrutturazione): prima di iniziare qualsiasi lavoro, l’impresa principale, o un’impresa specificamente incaricata, dovrà allestire il cantiere secondo le vigenti normative di sicurezza: ponteggi regolarmente installati e certificati, cartellonistica di cantiere, recinzioni di protezione e servizi igienici. Solitamente nello stesso momento vengono installate gru o altre apparecchiature ingombranti.
    • Demolizioni (in caso di ristrutturazione): primo intervento, nel caso di una ristrutturazione o di una demolizione completa con successiva nuova costruzione, è la demolizione totale o parziale dell’edificio esistente. In questa fase è necessario fare estrema attenzione e prendere ogni precauzione per non danneggiare le strutture vicine, anche attraverso puntellamenti, sottofondazioni o altro.
    • Indagini geologiche e controlli (in caso di ristrutturazione): fondamentali per comprendere il tipo di terreno su cui si va a costruire o ristrutturare sono le indagini geologiche. Un tecnico specializzato, munito di attrezzature specifiche, procederà ad una serie di test sul terreno, per comprenderne la conformazione, la tipologia e la risposta ad eventuali sollecitazioni sismiche. I dati ottenuti verranno inviati all’ingegnere, che li utilizzerà per dimensionare fondazioni e strutture. Per interventi di nuova costruzione queste operazioni vengono effettuate in fase di progettazione, in quanto il terreno è libero da edifici esistenti. Per opere non strutturali in cui non viene modificato il carico sulle fondazioni e in mancanza di segni di cedimento delle stesse, l’indagine geologica viene invece omessa.
    • Rilievi (in caso di ristrutturazione): in caso di nuova costruzione i rilievi possono essere effettuati in fase progettuale in quanto l’area di cantiere risulta già libera da ogni impedimento, in questo caso il rilievo consisterà nella misurazione del lotto, dei confini e dei dislivelli. Se invece ci troviamo nel caso di una ristrutturazione, solo a seguito delle demolizioni (totali o parziali) è possibile rilevare con precisione gli spazi cantierabili, un buon rilievo deve essere eseguito in assenza di impedimenti che possano alterare le misurazioni. Come già detto, un rilievo scrupoloso renderà più semplice la progettazione esecutiva e quindi ottimizzerà costi e tempi di realizzazione.
    • Progettazione esecutiva (in caso di ristrutturazione): viene svolta in questa fase solo in caso di ristrutturazione, nel caso di nuova costruzione viene eseguita ancora prima di allestire il cantiere. Come accennato nella voce precedente, solo a seguito di un corretto rilievo vengono realizzati i disegni esecutivi e di dettaglio che serviranno a definire correttamente tutte le parti dell’edificio. Questa fase potrebbe rappresentare una pausa nei tempi di cantiere in quanto architetto e ingegnere dovranno completare i disegni preparatori di tutti gli elementi strutturali e non. Tuttavia questa attesa risulta fondamentale per evitare di eseguire opere approssimative che debbano poi essere modificate o completamente riprese in corso d’opera.
    • Allestimento del cantiere (in caso di nuova costruzione): in caso di nuova costruzione il cantiere viene allestito al termine di tutte le operazioni tecniche (progetti, rilievi, ecc…).
    • Scavi e fondazioni: con un lotto già libero o a seguito di una demolizione, il primo step edificatorio in ordine di successione riguarda gli scavi per fondazioni, livellamenti e fognature, realizzati con mezzi meccanici (o manuali) di vario genere. A seguito degli scavi verranno realizzati i getti di fondazione, la base di appoggio della nostra nuova struttura. Prima di passare alla fase successiva è necessario attendere i tempi di stagionatura del calcestruzzo di cui solitamente sono formate. 
    • Opere strutturali e di tamponamento: successivamente viene realizzata la struttura portante e i tamponamenti (muri, solai e coperture). Esistono numerose tipologie edilizie, ognuna con specifiche peculiarità (a riguardo verrà pubblicato un articolo che chiarirà le principali differenze tra strutture tradizionali in cemento armato, in legno e a telaio metallico). Se si decide di utilizzare il tradizionale calcestruzzo armato dovranno essere rispettati i tempi di maturazione, in particolare per gli elementi orizzontali come travi e solai. Una volta realizzata la struttura portante potranno essere completati il tetto, i divisori e, nel caso il cliente opti per una scala in muratura, la struttura della scala.  Nel caso si scelga di realizzare una scala autoportante in metallo o legno, verrà posata solo a fine lavori.
    • Predisposizioni impiantistiche e dei serramenti: completato il guscio dell’edificio, vengono installati dal serramentista o più frequentemente dall’impresa, i falsi telai dei serramenti esterni, differenti in base al tipo di serramento scelto. Contemporaneamente verranno posizionate le predisposizioni per gli impianti idrotermosanitari ed elettrici e tutti gli elementi impiantistici che dovranno essere murati. Nello stesso momento vengono murati i falsi telai delle porte interne. Per proteggere le tubature a terra viene quasi sempre realizzato un massetto detto “copri-impianti” che li preserva da eventuali schiacciamenti e crea un piano di appoggio liscio per proseguire le lavorazioni. Prima del getto del massetto vengono posati tutti quegli elementi isolanti (isolamento solaio e eliminazione ponti termici) che dovranno poi ricoperti da massetti, intonaci, ecc…
    • Intonaci e cappotti: a seguito dei getti e della posa della prima parte di impianti sarà possibile realizzare il sistema di isolamento a cappotto (interno o esterno, dipende dall’edificio che si sta realizzando). Il tecnico valuterà attentamente il tipo di isolante da utilizzare per l’edificio in base alla necessità di isolamento, al budget a disposizione e allo spazio disponibile. La scelta dell’isolante più adatto dipende da svariati fattori, tecnici e di prestazione, che vengono attentamente valutati dal tecnico e dal termotecnico. Contemporaneamente ai cappotti o immediatamente dopo, possono essere realizzati gli intonaci interni. Si parla di cappotto in quanto ad oggi è la soluzione di isolamento più comune, tuttavia esistono molteplici soluzioni di isolamento e di facciata che potrete valutare con il vostro tecnico.
    • Rivestimenti: una volta asciugati completamente gli intonaci è possibile proseguire con i rivestimenti interni, intesi come pavimenti e rivestimenti dei bagni. I pavimenti poggiano su appositi massetti che solitamente inglobano l’eventuale riscaldamento a pavimento. Da questa fase in poi cominciano tutte quelle operazioni che vengono definite “finiture”, quindi chiunque si rechi in cantiere dovrà fare molta attenzione a non danneggiare parti o superfici già completate (intonaci, piastrelle, piatti doccia, ecc…).
    • Serramenti esterni: per completare la “chiusura” dell’edificio, vengono installati i serramenti esterni. Anche in questa fase bisogna prestare particolare attenzione a non danneggiare in alcun modo gli elementi appena installati.
    • Tinteggiature e cartongessi: chiuso l’edificio e asciugato completamente l’intonaco, si possono iniziare le ultime finiture interne: tinteggiature e cartongessi. Eseguire questo tipo di lavori senza i serramenti in un ambiente freddo e umido, potrebbe comprometterne la qualità (macchie, ritiri improvvisi, crepe e bolle). È particolarmente sconsigliabile realizzare queste finiture in una fase troppo prematura del cantiere in quanto inevitabilmente altri operatori potrebbero urtare o sporcare, rendendo necessari ritocchi o rifacimenti.
    • Completamento degli impianti: idraulici ed elettricisti a questo punto possono completare l’installazione degli impianti, prestando molta attenzione a non rovinare le finiture finora realizzate.
    • Installazione della scala: se la scala non è in muratura ma è a struttura autoportante o parzialmente autoportante (legno e ferro o vetro e ferro per esempio) è questo il momento per installarla. Spesso si pensa che installarla in una fase preliminare faciliti le operazioni di cantiere tuttavia, per loro natura queste scale hanno superfici molto delicate (legno, vetro, smalto) che non attraverserebbero indenni la durata di un cantiere edile, anche con abbondanti protezioni. Di conseguenza se non si vuole rischiare di doverla rifare, smontare e riverniciare, va montata appena prima di arredamento e serramenti interni.
    • Allestimenti, arredi e serramenti interni: cosi come la scala e l’arredo, le porte sono elementi molto delicati, che rischiano di rovinarsi se urtati. Per questo sono tra le ultime cose da installare, poco prima o contemporaneamente alla posa dell’arredo, dei lampadari, box doccia, ecc…
    • Collaudi e pratiche di fine lavori: a questo punto l’edificio è completato. Prima che il cliente si trasferisca ufficialmente è necessario che vengano completate le documentazioni conclusive come il collaudo realizzato da un tecnico esterno, e le pratiche di Fine Lavori. Solo presentate queste documentazioni il cliente potrà, a tutti gli effetti, utilizzare l’edificio. 

    Per molte persone questo articolo potrà sembrare banale e scontato. È stato scritto per chiarire a chiunque si appresti ad affrontare un intervento di nuova costruzione o di recupero, che l’edilizia necessita di tempo e di una particolare cura per tutte le operazioni che vengono svolte.

    Chiedere di invertire o modificare quest’ordine può, in molti casi, generare un aumento dei costi anche consistente, senza portare effettivi vantaggi come una sostanziale riduzione dei tempi di realizzazione. Ogni modifica richiesta dal cliente dovrà essere valutata insieme a tecnico ed impresa per comprendere se è fattibile e come modificare le lavorazioni successive senza intralciare il lavoro di nessun soggetto coinvolto.

    Le immagini riportate negli articoli sono a titolo puramente esemplificativo, qualora qualcuno ne riconoscesse la proprietà provvederemo a segnalarne i diritti o ad eliminarle su richiesta dell’autore.

  • I costi in edilizia

    I costi in edilizia

    Molto spesso un architetto si vede rivolgere questa domanda: “Quanto costa costruire una casa?“  “Quanto costa ristrutturarne una?“ O semplicemente “Quanto costa una casa?”
    Se da una parte è naturale porsi queste domande, dall’altra pare ovvio che non può esistere una risposta precisa a domande così generiche. Un’enormità di fattori entrano in gioco quando si parla di costi in edilizia. Il semplice parametro del “metro quadrato” non è sufficiente a determinare il costo di un edificio o di un intervento, in quanto la qualità o la posizione influiscono pesantemente su questi valori.

    Se stiamo parlando di valori di acquisto, fortunatamente internet viene in aiuto di tecnici e clienti, in quanto è possibile consultare una vasta offerta di immobili in vendita con alcune specifiche (non sempre correttissime) ed è quindi possibile farsi un’idea del costo di una certa tipologia di edificio in una determinata zona. Tuttavia osserverete facilmente come, cambiando anche di poco la zona o l’anno di costruzione, i valori possono cambiare drasticamente, soprattutto in città.
    Per quel che riguarda la zona la motivazione è chiara e non necessita di spiegazioni. Per l’anno di costruzione, invece, entrano in campo due fattori: il primo sono gli obblighi normativi sempre più stringenti (una casa costruita dieci anni fa non può essere paragonata, per requisiti tecnologici, ad una di oggi), il secondo è l’avvicinarsi di una eventuale manutenzione (molti elementi in un edificio hanno una durata di una ventina d’anni e se ne sono già passati dieci, presto bisognerà sostenere delle spese). Purtroppo in queste valutazioni viene raramente considerata la qualità architettonica dell’edificio e quindi potreste essere tratti in inganno da un prezzo interessante e da qualche foto ben scattata, fatevi aiutare da un tecnico esperto prima di investire il vostro futuro in un immobile di scarsa qualità. 

    Per quel che riguarda costi di costruzione e ristrutturazione invece il campo è totalmente aperto. Chi propone delle cifre al metro quadrato si limita a darvi un’informazione imprecisa per accontentarvi sul momento ma, non essendo cifre attendibili, potrebbero arrivare brutte sorprese durante gli eventuali lavori. Un tecnico, un impresario o un imprenditore corretto dovrebbero darvi un’indicazione di massima, per permettervi di capire se un determinato intervento rientra nelle vostre possibilità. Tuttavia prima di lanciarvi all’azione e indebitarvi, conviene chiedere un computo metrico preliminare ad un tecnico di vostra fiducia, questo è infatti l’unico modo per avere un’idea realistica dei costi di intervento.
    Ovviamente siamo a vostra disposizione per consulenze e pareri specifici su singoli interventi, tuttavia, per darvi qualche indicazione, vi illustriamo quali sono le principali voci che incidono sul bilancio di una nuova costruzione o di una ristrutturazione.

    Nuove costruzioni:

    • Terreno edificabile: nonostante il crollo dei prezzi del mercato immobiliare, il valore dei terreni non è calato quanto quello degli edifici (a volte si trovano edifici che valgono meno di un lotto edificabile identico a quello che occupano). Ovviamente il fattore principale che determina il valore di un lotto è la posizione, tanto più la posizione sarà ambita, tanto più il lotto potrà costare. Questo, in certi interventi, significa che il terreno costerà più dell’edificio che si andrà a costruire.
    • Oneri: spesso in fase di valutazione iniziale non vengono presi in considerazione, hanno invece una forte incidenza sul costo complessivo dell’opera nel caso di nuove costruzioni o piani di recupero particolarmente elaborati. L’attuale tendenza favorisce il recupero del patrimonio immobiliare esistente per limitare il consumo di suolo, di conseguenza l’imposizione fiscale sulle nuove costruzioni è molto più alta che quella sulle ristrutturazioni, che invece sono addirittura soggette a numerose agevolazioni.
    • Qualità del terreno: un terreno di scarsa qualità (poco portante o con una falda alta) può portare a maggiori spese per la parte di fondazione (con la necessità di scavi profondi o palificazioni) o per le parti interrate (impermeabilizzazioni cantine o garage, eccetera). Queste operazioni possono diventare molto costose.
    • Tecnica costruttiva: come illustrato in altri articoli, alcune tecniche costruttive sono più costose di altre. Una struttura in legno costa più di una in acciaio e muratura, un isolamento ad intercapedine può costare più di uno a cappotto, e un cappotto in sughero o aerogel costa molto di più di un normale cappotto in polistirene.
    • Tipologie di serramenti: la richiesta di serramenti con prestazioni termiche sempre più estreme ha comportato un inevitabile aumento della complessità degli elementi e quindi, un aumento dei costi. In commercio esistono varie tipologie di serramenti, ognuna con caratteristiche e costi specifici. La scelta del serramento più adatto dipende dal budget, dalla tipologia e dalla dimensione dell’apertura. Per esempio il PVC costa poco ma è adatto solo per aperture regolari e di ridotte dimensioni, alluminio e legno sono più versatili ma anche più costosi, l’acciaio è ancora più costoso ma adatto a sorreggere pesanti vetri di sicurezza.
    • Tipologia impiantistica: anche l’impiantistica si è velocemente evoluta impiegando apparecchi sempre più sofisticati e costosi. Valutate attentamente con il vostro tecnico dove e come conviene investire, in base alle esigenze. Sull’argomento pubblicheremo un articolo specifico.
    • Qualità delle finiture: le finiture hanno una forbice di costo molto ampia, ad esempio tra un pavimento in resina e un pavimento in laminato la differenza di costo può essere del 400% o superiore. Chiedete sempre chiarimenti sui costi delle varie soluzioni di finitura e cercate di deciderle in fase iniziale, in modo da consentire al vostro architetto di inserire il costo della specifica finitura nel computo metrico.
    • Arredi e allestimenti: spesso il cliente sottovaluta il costo dell’allestimento finale degli ambienti. Grazie alla diffusione delle grandi catene di arredamento a basso costo, i prezzi dei mobili sono notevolmente diminuiti, tuttavia locali come la cucina e il bagno rimangono tra i più costosi da allestire, così come grandi armadi e divani su misura. Valutate sempre di disporre di una riserva economica per l’arredamento, in funzione del numero e della tipologia di ambienti che dovrete allestire.
    • Indecisioni e ripensamenti: i processi costruttivi vanno ampiamente pianificati per ottimizzare i costi, ogni operazione deve seguire le altre in un ordine ben preciso per massimizzare l’efficienza. Bloccare lavori già pianificati, eseguirne altri non previsti o semplicemente eseguire lavorazioni nell’ordine sbagliato, può aumentare notevolmente i costi e le possibili problematiche.

    Ristrutturazioni:

    • Qualità dell’edificio esistente (tetto, strutture, umidità, intonaci): più l’edificio da ristrutturare sarà in buono stato, minori saranno i lavori da effettuare e quindi i costi. Le discriminanti maggiori sono l’umidità nei muri con relativo deterioramento degli intonaci, la qualità e lo stato della copertura e infine la rispondenza degli spazi e delle aperture esistenti alle esigenze del committente (più la struttura sarà da modificare maggiori saranno i costi).
    • Richiesta o meno di interventi strutturali importanti: i vecchi edifici sono spesso caratterizzati da stanze piccole e poco illuminate. Abbattere pareti e allargare le aperture potrebbe richiedere interventi strutturali e probabilmente di consolidamento sismico.
    • Cambi di volumetria: quando si modifica la volumetria di un edificio spesso devono essere demolite parti importanti della struttura esistente, questo, come detto nel punto precedente, può comportare costosi interventi strutturali.
    • Sostituzione serramenti: come già detto per le nuove costruzioni, i serramenti possono diventare molto costosi, di conseguenza la necessità di sostituirli può costituire un costo importante.
    • Sostituzione impianti: stesso discorso vale per gli impianti. Se non è possibile una semplice manutenzione ed è necessario sostituirli completamente, i costi saranno rilevanti.
    • Qualità delle finiture: in questo caso vale quanto detto prima, intervenire sulle finiture può determinare costi elevati a seconda della qualità delle finiture scelte e la necessità o meno di rimuovere quelle esistenti.
    • Arredi e allestimenti: vale quanto detto per le nuove costruzioni.
    • Indecisioni e ripensamenti: anche in questo caso vale quanto detto sopra, indecisioni e ripensamenti possono pesare in maniera rilevante sul bilancio dell’intervento e sono ovviamente difficili da prevedere.

    Come si può facilmente intuire, l’unico modo per tenere sotto controllo i costi di cantiere è prendere praticamente tutte le decisioni prima di cominciare i lavori e, soprattutto, non cambiare idea in corso d’opera, perché comporterebbe un aumento imprevedibile dei costi. Chiaramente, se state leggendo questo articolo, vi aspettate comunque un’indicazione numerica del “costo di un edificio” nonostante tutto quello che abbiamo premesso.
    Possiamo dirvi che, nella maggior parte dei casi, se porrete questa domanda a qualcuno che vorrà rispondervi in maniera veloce e un po’ superficiale la risposta sarà “circa 1500 €/mq”. Questa cifra può essere realistica per interventi di nuova costruzione (escludendo completamente il costo di acquisto del lotto) o ristrutturazioni pesanti. Tuttavia si tratta di un’indicazione veramente approssimativa, che può essere completamente alterata non solo dai fattori di cui abbiamo parlato prima, ma anche dalla superficie della casa stessa. Minore sarà la superficie della casa maggiore sarà il prezzo al metro quadrato, in quanto alcune caratteristiche essenziali, non sono influenzate dalla superficie e quindi saranno più incisive in un edificio piccolo piuttosto che in uno grande (ad esempio il costo di un bagno).
    Per farvi un esempio di come i fattori di cui abbiamo parlato prima possono influire sulla cifra di partenza, proviamo a fare un calcolo: nuova costruzione da 150mq di superficie utile, costo ipotizzato 1.500×150=225.000€ con finiture, impianti e serramenti standard. Decidiamo però di preferire un pavimento in resina invece che uno in piastrelle (quindi passiamo da una finitura da 40€/mq a una da 120 €/mq) e che vogliamo serramenti di ultima generazione con triplo vetro e gas argon (quindi ipotizziamo circa un extra costo di 10.000€). Ci troveremo con un extra costo complessivo di 22.000€ che porterebbe il costo al metro quadro della casa a 1.647€/mq. Capite bene che la quantità di fattori sui quali si può intervenire sono molti (finiture, impianti, serramenti, strutture, arredo, dotazioni tecnologiche) e di conseguenza la variabilità della cifra è molto alta.
    Diffidate di chi promette soluzioni a scatola chiusa ad una cifra definita al metro quadrato, perché o si tratterà di una cifra “a partire da” che difficilmente verrà rispettata, oppure di una cifra effettivamente fissa a fronte di un lavoro che ancora non è definito, questo andrà sicuramente a discapito della qualità finale delle opere, perché in qualche modo il promotore dell’intervento dovrà “stare dentro nei costi”.

    Speriamo quindi che sia finalmente chiaro che per avere un’idea concreta di quanto costi un intervento dovete rivolgervi ad un tecnico esprimendogli le vostre esigenze. Un passo alla volta vi darà indicazioni sempre più precise sui costi, man mano che le vostre richieste diventeranno più definite.

    Le immagini riportate negli articoli sono a titolo puramente esemplificativo, qualora qualcuno ne riconoscesse la proprietà provvederemo a segnalarne i diritti o ad eliminarle su richiesta dell’autore.

  • Mutui – istruzioni per l’uso

    Mutui – istruzioni per l’uso

    Capita spesso, all’inizio del rapporto di collaborazione, che i clienti ci chiedano consiglio sui mutui. Solitamente una persona non contrae più di due o tre mutui nella propria vita mentre un architetto, grazie alla propria esperienza lavorativa, ne vede “passare” molteplici, si pensa quindi che possa fungere da consulente. Fermo restando che esistono professionisti appositi a cui rivolgersi per questo tipo di richieste, siamo comunque in grado di fornire alcuni consigli a riguardo, che possono rendere la vita più facile al cliente e indirettamente a tutti gli attori coinvolti in un cantiere:

    1. Concorrenza: una banca (anche se “vuole meritare di essere la tua banca” o “è costruita intorno a te”) è, a tutti gli effetti, un’impresa commerciale costruita per conseguire guadagno, e il guadagno della banca è la spesa del cliente. Di conseguenza quando vi recate nella vostra banca per un mutuo, non vi comportate come se steste chiedendo un prestito ad un parente, sicuri che vi “tratteranno bene” perché siete clienti da anni, ma abbiate l’atteggiamento di chi sta cercando di acquistare un’auto o un elettrodomestico. Chiedete un “preventivo” non solo alla vostra filiale, ma anche ad altre filiali dello stesso istituto o, ancora meglio, ad altri istituti. Per la regola della concorrenza vedrete che i tassi scenderanno notevolmente. Non è inusuale che una persona abbia il conto corrente in una banca e un mutuo in un’altra, non vi preoccupate.
    2. Non solo tassi: spesso la principale discriminante nella scelta del mutuo è il tasso di interesse, tuttavia esistono tutta una serie di spese e condizioni accessorie che possono diventare ancora più pesanti della rata stessa. Di conseguenza attenzione a queste condizioni perché potrebbero valere più di uno 0,1% di tasso di differenza. Queste condizioni possono essere le spese di istruttoria, gli svariati passaggi dal notaio (a carico del cliente), le spese per il perito (quanto costa e quante volte deve essere interpellato), le modalità di erogazione e le tempistiche (di cui parleremo nei prossimi passaggi).
    3. Condizioni di erogazione: in fase di cantiere le condizioni di erogazione sono più importanti del tasso, procedure complesse o particolarmente restrittive possono rallentare se non fermare i lavori. Esistono molteplici modalità di erogazione, solitamente diverse da istituto a istituto (fatevi sempre aiutare dal vostro tecnico o meglio ancora dal commercialista per valutare le condizioni del vostro mutuo e comprenderne tutte le implicazioni). Comunemente si pensa che una volta concluso l’iter burocratico la banca metta immediatamente a disposizione del cliente la cifra concordata, era così una volta, ma adesso è molto raro che accada, soprattutto per lavori di costruzione e/o ristrutturazione. Un altro tipo di erogazione è l’erogazione “a fatture”, in cui il cliente periodicamente presenta le fatture di cantiere, e la banca eroga la cifra concordata per quelle fatture (di solito l’ottanta percento), a fronte di una commissione di spesa a volte anche rilevante. Con questa modalità spesso il cliente aspetta di aver accumulato una certa quantità di fatture prima di richiedere l’erogazione, tuttavia bisogna stare attenti a non rallentare troppo i pagamenti alle imprese o potrebbero insorgere malumori all’interno del cantiere per i pagamenti ritardati. Ultimo tra i più comuni sistemi di erogazione è quello a “stato di avanzamento lavori su valore dell’immobile”, in cui un perito si reca periodicamente o su richiesta in cantiere (a spese del cliente) per verificare lo stato dei lavori e dell’immobile. Compilata una perizia sul valore attuale dell’immobile lo invia alla banca, che eroga una cifra concordata, proporzionata al valore raggiunto dall’immobile al momento della perizia. Proprio qui è il problema: la progressione dei costi di cantiere non è proporzionale all’aumento di valore dell’immobile, di conseguenza potreste restare “scoperti” fintanto che l’immobile non raggiunge un valore sufficiente o terminati i lavori, perché ovviamente a fine lavori la cifra viene erogata per intero. Se vi trovate a concordare quest’ultimo tipo di mutuo, assicuratevi di avere una liquidità economica personale paragonabile almeno alla metà dell’importo lavori, che vi permetta di pagare regolarmente le fatture, in attesa che lo stato delle opere arrivi al punto da consentire un’erogazione da parte della banca.
    4. Tempistiche: spesso all’interno del contratto di mutuo sono indicate delle tempistiche massime per l’erogazione delle cifre e di conseguenza per l’esecuzione dei lavori. Verificate queste tempistiche con il vostro tecnico in quanto non sempre è possibile rispettarle. Se per esempio fate un mutuo che copre sia acquisto che ristrutturazione, e la banca vi detta come tempo massimo 18 mesi dalla prima erogazione (solitamente coincidente con l’acquisto) per la fine dei lavori, le tempistiche potrebbero essere un serio problema se vi rivolgete al tecnico dopo l’acquisto, per iniziare l’iter di progetto. I tempi necessari per la progettazione, le autorizzazioni da parte degli enti preposti, l’individuazione dell’impresa e tutte quelle operazioni obbligatorie e necessarie prima dell’effettivo inizio dei lavori, potrebbero togliere mesi preziosi al cantiere vero e proprio.
    5. Durata: la durata di un mutuo solitamente dipende dalla massima rata che il cliente può sostenere. Di norma la banca non concede che la rata ammonti a più di un terzo della somma del reddito netto di tutti i sottoscrittori (per esempio, se due coniugi hanno un reddito di 1500 euro netti ciascuno per un totale di 3000 euro mensili, la banca difficilmente concederà mutui con una rata superiore ai 1000 euro mensili). Di conseguenza, anche se la regola è farlo durare il meno possibile per limitare l’importo degli interessi totali pagati, la durata sarà proporzionata alla cifra richiesta e all’importo massimo della rata concessa.
    6. Importo: l’importo da richiedere deve essere valutato dopo aver concordato il costo totale dell’intervento (compresi costi accessori ed imprevisti) con il vostro tecnico. È importate quindi aver prima definito il progetto e un computo metrico estimativo, per avere un’idea più precisa della spesa a cui si sta andando incontro ed evitare spiacevoli sorprese a lavori iniziati e dopo aver già sottoscritto il mutuo. Il nostro consiglio è sempre quello di evitare di lavorare “tirati per il collo”. Affrontare un intervento con cifre a disposizione a malapena sufficienti a terminare i lavori è sempre rischioso. Durante l’opera, possono capitare inconvenienti o possono potreste richiedere varianti che modificano i costi al di là del margine di imprevisti indicato dal tecnico. È consigliabile avere sempre a disposizione una riserva per eventuali emergenze. Inoltre è importante ricordarsi che l’arredamento ha un suo costo, che solitamente non viene finanziato dalla banca, di conseguenza è meglio cominciare sapendo di poter abitare la casa almeno con un arredamento essenziale.
    7. Altri tipi di finanziamento: esistono molti altri tipi di finanziamento meno diffusi ma che tuttavia in certe situazioni possono essere più interessanti. Il leasing ad esempio, solitamente preferito dalle imprese, può essere scelto anche da privati. Il finanziamento personale, per importi sotto i 50.000 euro, offre la possibilità di aver accesso a piccole cifre con modalità semplificate, anche se con tassi meno convenienti rispetto a un normale mutuo bancario per la casa. Lo si può quindi tenere in considerazione per piccoli interventi o per reintegrare la vostra liquidità nel caso non si sia conservata una riserva ad inizio lavori.

    Come premesso questo discorso serve solo a dare alcuni piccoli avvertimenti ai committenti riguardo ai mutui, dal punto di vista del cantiere e del progetto. Esistono numerosi siti specializzati che vi forniranno informazioni molto più dettagliate sul concetto stesso di mutuo, rata, ammortamento, interessi e via dicendo. Ricordate sempre che l’aiuto di un professionista può essere prezioso quando l’impegno è su grosse cifre per lungo tempo. L’architetto in particolare andrà interpellato per le voci 4 e 6, mentre il vostro commercialista potrebbe darvi un parere qualificato su tutte le altre tematiche, fermo restando che un tecnico qualificato potrà darvi validi consigli generali anche in questo campo.

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  • Le prestazioni del professionista: ruolo e competenze dell’architetto

    Le prestazioni del professionista: ruolo e competenze dell’architetto

    Per quale motivo è importante fare chiarezza su chi sia e che lavoro svolga un architetto?

    Spesso, l’architetto viene identificato come l’”esteta”, il “creativo”, l’ideatore di progetti belli (o solo eccentrici) ma tecnicamente o economicamente insostenibili.

    Un tecnico per gente coi soldi e del tempo da perdere: sbagliato!

    Occorre quindi fare chiarezza sul ruolo e le competenze di un architetto, in modo da aiutare chi ha intenzione di ristrutturare o costruire un nuovo edificio, nella scelta del tecnico più adatto alle proprie esigenze.

    Per farlo prendiamo spunto da un documento dell’Ordine degli Architetti di Milano “Perché affidarsi ad un architetto. Una guida per il committente”

     

    1. Chi è l’architetto?

    L’architetto è un tecnico professionista che ha conseguito una laurea in architettura triennale (architetto Junior) o quinquennale ed è iscritto ad un Ordine professionale (dopo aver superato un esame di abilitazione). L’iscrizione ad un Ordine vincola il tecnico al rispetto di tutti gli obblighi professionali previsti (formazione continua, assicurazione professionale, ecc…) e funge da prima garanzia per il cliente, che quindi dovrebbe verificarne l’abilitazione (è sufficiente cercare su internet l’albo nazionale degli architetti, o verificare all’ordine provinciale i dati sulla carta intestata del tecnico con cui volete lavorare).

    L’architetto, come vedremo nel corso dell’articolo, non si limita a disegnare quattro muri e qualche finestra per rientrare nei limiti normativi ma, dopo aver incontrato e compreso le richieste e le esigenze del cliente, comincia a lavorare a delle idee, e quindi ad un progetto, che risponda a pieno a tutte le richieste, attraverso soluzioni tecniche, formali ed estetiche, espresse o inespresse dal cliente.

    “L’architetto deve darti non solo quello che vuoi, ma ciò che non hai ancora immaginato.”

     

    2. Quando e perché devo coinvolgere un architetto?

    Se si ha intenzione di comprare, ristrutturare o costruire da zero, è importante coinvolgere fin da subito un tecnico abilitato che possa aiutarvi nelle varie decisioni che dovranno essere prese.

    Prima di iniziare qualsiasi lavoro è consigliabile incontrare più di un architetto, per poter selezionare quello che potrà seguire al meglio il vostro progetto. Per questa fase solitamente il cliente si basa sul passaparola o sulla raccomandazione da parte di conoscenti, ma può anche contattare l’Ordine Professionale Provinciale per avere una lista dei tecnici abilitati della zona.

    Il cliente, prima di affidare l’incarico, può e deve incontrare più professionisti e a tutti deve esporre le proprie necessità e perplessità, in modo da avere un riscontro confrontabile da parte di tutti. Saranno poi l’affinità, le competenze tecniche e l’esperienza, gli elementi fondamentali di valutazione.

    Nei primi incontri, per comprendere se il tecnico vi potrà soddisfare per gusti ed estetica, è consigliabile visionare altri progetti simili realizzati dal suo studio o progetti analoghi per tipologia tratti da pubblicazioni o riviste. Il cliente deve sentirsi libero di far domande per chiarire ogni dubbio, deve esporre obiettivi, budget, tempi, chiedendo chiarimenti e spiegazioni su tutte le fasi del lavoro.

    “Scegli l’architetto come fosse il tuo medico, il tuo medico non lo scegli solo in base ai costi della prestazione ma, soprattutto, in base all’empatia e alla fiducia che riponi nella sua professionalità.”

    Alla base della relazione architetto-cliente, è fondamentale che si instauri un rapporto di fiducia in quanto, se incaricato, l’architetto dovrà seguire tutte le fasi del progetto, del cantiere, la contabilità e tenere i rapporti con imprese ed artigiani per conto del cliente: la fiducia è quindi un elemento fondamentale.

     

    3. Cosa può fare per te un architetto?

    L’architetto non si limita a realizzare dei disegni, ma interpreta e tramuta in progetto le richieste del cliente e le trasmette a tutti i soggetti coinvolti; coordina i compiti di tutti i collaboratori nelle varie fasi di lavoro; informa il cliente sul grado di complessità del progetto, sui costi complessivi dell’intervento e sugli eventuali imprevisti che potrebbero incorrere nel cantiere.

    Chiaramente, nell’attuale complessità della pratica progettuale, sono spesso auspicabili collaborazioni in gruppo, tuttavia il cliente deve designare una figura di coordinamento da scegliere a seconda della tipologia di lavoro, solitamente l’architetto.

    Per fare un esempio, occupandoci principalmente di spazi vissuti, nella nostra pratica professionale coordiniamo tutta la squadra tecnica che seguirà l’opera, avvalendoci di ingegneri per i calcoli tecnici (strutturali, termici, elettrici) e di geometri per le pratiche di accatastamento.

     

    4. Cosa distingue un buon architetto da uno cattivo? Come sceglierlo?

    Come detto in precedenza molte persone sono convinte che il ruolo dell’architetto sia solo quello di disegnare qualche linea su un foglio e presentare le pratiche edilizie in comune. Dovrebbe ormai essere chiaro, dopo questa prima parte di articolo, che così non è.

    Fermo restando che quando ci si appresta a ristrutturare o costruire un edificio è necessario affidarsi ad un tecnico per presentare i dovuti permessi e successivamente supervisionare l’andamento dei lavori, cerchiamo di chiarire quali siano effettivamente tuttie le azioni svolte da un architetto da prima dell’inizio alla fine dei lavori.

    Ma come si fa a scegliere un tecnico adatto?

    Scegliere un architetto con una gara al ribasso sul compenso è sconsigliabile. É molto probabile che alla fine, vista la scarsa parcella, non presterà la dovuta attenzione al vostro cantiere, d’altronde se il tempo è denaro quello che risparmierete voi dovrà andarlo a cercare da un’altra parte, dividendo il suo tempo su un numero eccessivo di clienti. Magari si presenterà una volta a inizio lavori e poi scomparirà fino al termine, non avrà quindi un controllo costante dell’andamento dei lavori, dei tempi, dei materiali e dei costi e non vi fornirà tutti i servizi che potrebbe in realtà offrirvi. Allo stesso modo, pagare uno sproposito un tecnico non vi garantirà la certezza di un lavoro di alta qualità.

    Quindi? Come deve muoversi un cliente nella scelta?

    Un professionista corretto, onesto e competente deve offrire determinati servizi che devono esplicitamente essere citati nel contratto (di cui parleremo in una seconda parte):

    • Un primo incontro conoscitivo consente al cliente di comprendere come lavora il professionista e di esplicitare in modo generale cosa vuole ottenere dall’intervento proposto.
    • Un primo sopraluogo sulla futura area di cantiere consentirà al tecnico di fare qualche primo ragionamento generale.
    • A seguito di questi primi incontri il tecnico deve presentare il proprio preventivo. Ogni professionista prima di iniziare qualsiasi lavoro deve presentare un preventivo e un contratto che contenga l’elenco di tutti i servizi che offrirà al cliente. La vecchia tecnica del “ci mettiamo a posto dopo” non è più accettabile e non dovrebbe mai esserlo, al fine di tutelare gli interessi di tutti i soggetti coinvolti nel lavoro.

    La normativa infatti lo rende obbligatorio dal 2017. (L. 124/2017)

    “deve rendere noto obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, al cliente il grado di complessità dell’incarico, fornendo tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento fino alla conclusione dell’incarico e deve altresì indicare i dati della polizza assicurativa per i danni provocati nell’esercizio dell’attività professionale.
    In ogni caso la misura del compenso è previamente resa nota al cliente obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima, deve essere adeguata all’importanza dell’opera e va pattuita indicando per le singole prestazioni tutte le voci di costo, comprensive di spese, oneri e contributi”

    • Il rilievo. Il primo aspetto che differenzia nettamente un tecnico professionale da uno poco professionale è il rilievo. Alcuni professionisti, un po’ per la parcella troppo bassa, un po’ per poca professionalità, limitano il loro “rilievo” ad un superficiale sopralluogo e ad una velocissima verifica dei disegni catastali. Un rilievo ben fatto necessita di più sopralluoghi perché richiede numerose verifiche e consente di avere un’approfondita conoscenza dell’immobile nel caso di una ristrutturazione o del lotto nel caso di una nuova costruzione. Un’accurata conoscenza del luogo evita spiacevoli imprevisti successivi, legati a un’errata progettazione esecutiva e dei dettagli, fino ad eventuali illegittimità che poi risulteranno da sanare a fine lavori, con enorme dispendio di denaro da parte del cliente.
    • Prime proposte progettuali. Se un tecnico al secondo incontro presenta un progetto super dettagliato e magari già affiancato da fotomontaggi, significa che non ha prestato molta attenzione alla progettazione del vostro edificio. Un buon progetto necessita di svariati incontri prima di essere perfettamente adattato alle esigenze del cliente. I primi incontri potrebbero anche basarsi sul mostrare immagini di edifici o suggestioni per comprendere la reazione del cliente e i suoi gusti.
    • Definito il progetto vengono scelti materiali e finiture e quindi viene fornito un computo metrico estimativo di tutte le lavorazioni del cantiere. Solo con progetto ben definito sarà possibile fare una stima realistica dei costi di intervento. Tutte le stime fatte senza un progetto sono solamente ipotizzate e non attendibili e dovranno essere riviste con progetto alla mano. I prezzi riportati nel computo saranno appunto “estimativi” basati quindi sull’esperienza del tecnico e apposite linee guida. Un ulteriore passo verso la definizione della spesa sarà la redazione del capitolato (un documento che riporta la descrizione e le modalità di esecuzione delle opere) e la richiesta di offerta alle possibili imprese da coinvolgere.
    • Parlando appunto di artigiani ed imprese. Un buon architetto affianca il cliente nella selezione di imprese ed artigiani mettendo a disposizione la propria esperienza e competenza per verificare le capacità tecniche ed economiche delle singole ditte che si propongono. Ricorderà inoltre al cliente che è importante avere più di un preventivo per confrontare i servizi offerti, i costi e i materiali utilizzati e che bisogna essere sempre cauti prima di affidare un lavoro senza avere riscontri di verifica, anche quando si tratta di imprese amiche o fornitori abituali.
    • L’architetto deve preparare e presentare per tempo tutti i documenti necessari ad ottenere i permessi e rendere il cantiere completamente legittimo, interloquendo con Comune, Soprintendenza, Commissione Paesistica o Edilizia, ATS, ecc… Questa fase può aver bisogno di un po’ di tempo, ogni Comune, ente, Provincia e logicamente Regione, ha una sua modulistica e modalità di presentazione delle pratiche, ma è sempre prudente avere tutto in ordine prima di cominciare. Fare altrimenti può avere conseguenze disastrose.
    • Uno degli elementi che differenzia maggiormente un buon tecnico, da uno poco professionale è la direzione lavori. Molti clienti hanno reagito alla nostra direzione lavori chiedendo: “ma quindi un architetto va anche in cantiere a controllare? perché il tecnico che mi ha seguito l’altra volta si è limitato a firmare le pratiche e non si è più visto?”. È importantissimo che il tecnico segua costantemente l’evoluzione dei lavori in cantiere, supervisionando tutte le operazioni più importanti, coordinando le varie ditte, verificando la qualità dei materiali e delle lavorazioni con presenza quasi giornaliera.
    • Pratiche di fine lavori. Esistono tutta una serie di adempimenti da eseguire dopo la fine dei lavori, e capita che un tecnico poco professionale (e/o mal pagato) non completi queste operazioni, mettendo il cliente in una posizione di illegalità e a rischio di sanzioni. Capita spesso infatti di trovare edifici non riaccatastati, mancati collaudi delle strutture, certificazioni assenti o incomplete.
    • Consegna della documentazione al cliente. Oggi non è più così immediato in quanto quasi tutti i comuni si sono dotati di “portali online” per il deposito delle pratiche. È importante che il cliente sia in possesso di una copia di tutti i documenti presentati agli enti e di tutte le certificazioni di impianti o elementi installati in cantiere che dovrà conservare, a favore di una eventuale verifica dell’autorità o in vista di una compravendita o di altri lavori.

    Tutti questi servizi dovrebbero essere di norma offerti da un buon tecnico, purtroppo non è sempre così, e tutta la categoria ne subisce la cattiva pubblicità.

     

    5. Il contratto tra architetto e cliente

    Individuato il tecnico più adatto, prima di procedere con qualsiasi proposta o collaborazione e solo in seguito ad un primo sopralluogo ed un incontro conoscitivo, è corretto che venga presentato il contratto per il lavoro da svolgere: il preventivo è un obbligo per il professionista ed è un diritto per il committente.

    Il contratto stilato dall’architetto rappresenta un documento ufficiale a tutti gli effetti e riporta esplicitamente i servizi offerti dal professionista e quelli non di sua competenza. L’accordo esplicita tutti i dettagli del progetto, i servizi forniti, le modalità di calcolo della parcella e delle spese, la presenza o meno di altri consulenti e la copertura assicurativa dell’architetto.

    Le responsabilità dell’architetto verso il cliente si possono riassumere in:

    • Svolgere le sue funzioni con competenza
    • Agire come rappresentante dei soli interessi del cliente
    • Consigliare il cliente nelle decisioni, nel rispetto della normativa vigente
    • Aggiornare costantemente il cliente dell’avanzamento dei lavori
    • Tenere sotto controllo e comunicare costantemente tempi, costi e lavorazioni
    • Non modificare il progetto senza prima aver consultato il cliente
    • Non subappaltare lavorazioni senza il consenso del cliente

    Il cliente deve invece:

    • Fornire tutte le informazioni e le documentazioni necessarie al tecnico
    • Collaborare con il tecnico al momento di prendere decisioni
    • Pagare regolarmente le fatture delle lavorazioni di cantiere
    • Pagare regolarmente le parcelle dei professionisti coinvolti nelle varie fasi

    La parcella dell’architetto non è standardizzata in quanto la legge Bersani ha da tempo abolito i tariffari professionali. L’ammontare del compenso dipende quindi dai tipi di servizi offerti dal professionista o dallo studio (direzione dei lavori o sola direzione artistica, fornitura di materiale tridimensionale o render o solo deposito dei disegni presso l’ente di controllo, progettazione degli arredi interni su misura o consulenza nella scelta dei singoli complementi d’arredo ecc), si paga quindi impegno e competenza dei professionisti impegnati nel lavoro. Per questo l’importo varia anche in funzione della complessità del progetto: logicamente la parcella dovuta per una veloce ristrutturazione o una semplice manutenzione straordinaria sarà diversa da quella di un progetto per una nuova costruzione o una ristrutturazione complessa. Un intervento di restauro su un edificio in centro storico avrà una complessità differente per documentazione e studio dei materiali da utilizzare, rispetto alla ristrutturazione di una villetta anni ’50.

    Nel contratto, tra i punti che possono causare una modifica degli importi in corso d’opera, vi sono le varianti e le urgenze: varianti sostanziali possono incidere tanto da richiedere un ricalcolo dei compensi.

    Il professionista espliciterà nel contratto i vari step di pagamento, cosi da chiarirne fin da subito le modalità al cliente. È fondamentale chiarire che ogni lavoro ha le proprie caratteristiche e complessità che lo rende unico anche dal punto di vista del compenso.

    Per casi più complessi o atipici, in cui non è possibile stimare un importo complessivo della parcella, si può concordare una tariffa oraria, in questo caso il professionista dovrà regolarmente rendicontare il tempo dedicato al cliente in modo ad evitare spiacevoli sorprese e discussioni a fine lavori.

     

    6. Alcuni ragionamenti che precedono la progettazione

    Prima di iniziare a ragionare sul progetto è importante che il committente si ponga alcune semplici domande, in modo da rendere chiari bisogni e disponibilità all’architetto:

    Che tipo di intervento ci si appresta a fare?

    È fondamentale chiarire per quale tipo di necessità si sta contattando il tecnico: per una ristrutturazione, una manutenzione o una nuova costruzione. Parallelamente è da chiarire la funzione che l’edificio deve avere (residenziale, commerciale o altro).

    Possiedo già un lotto o un edificio da recuperare o necessito di una consulenza per acquistarlo?

    Prima di effettuare un investimento è importante avere il parere di un tecnico esperto.

    Conosco il budget disponibile?

    Importante chiarire fin da subito quanto si può investire nell’intervento, in modo da permettere al tecnico di proporre solamente soluzioni adatte e di creare un progetto ad hoc.

    Ho delle tempistiche da rispettare?

    Un secondo aspetto da chiarire nelle prime fasi riguarda le tempistiche. Un cantiere necessita di tempi più o meno definibili, ma che dipendono fortemente dalle condizioni climatiche e dai materiali impiegati. Per esempio se si attraversa un periodo piovoso e si è nelle prime fasi di demolizione, scavo o magari getto (lavorazioni da fare all’asciutto), i lavori subiranno certamente dei ritardi. È quindi importante informare il tecnico se esistono delle scadenze specifiche, ad esempio quelle legate ai mutui. Spesso la banca impone dei termini ben precisi dall’inizio dell’erogazione del mutuo (spesso un anno e mezzo circa). Se il mutuo riguarda opere già autorizzate il tempo può essere abbastanza, se invece copre anche l’acquisto, bisogna tener conto che l’arco temporale comprende anche i tempi di presentazione delle pratiche in Comune e il tempo di attesa per ottenere i permessi, oltre al cantiere vero e proprio. Il tecnico, consapevole di queste tempistiche, informerà il cliente di quali lavorazioni potrebbero rallentare i tempi di realizzazioni e a quali maggiori costi si potrebbe andare incontro per “accelerare”, sovrapporre o riorganizzare determinate operazioni.

    Cosa voglio dal mio intervento?

    Se il cliente ha particolari richieste distributive, funzionali o tecniche è importante esporle nella prima fase.

    Voglio coinvolgere “amici” nelle lavorazioni di cantiere?

    Spesso si pensa che coinvolgere amici e parenti nelle lavorazioni di cantiere possa portare ad un risparmio economico o di tempo. Per esperienza quasi mai avviene. Anzi solitamente avviene l’esatto opposto, quanto meno in termini di tempistiche. Inoltre affidando direttamente l’incarico, si salta la fase fondamentale del confronto tra preventivi che può portare ad un consistente risparmio economico. In ogni caso è sempre bene avvertire fin da subito il tecnico di questa eventualità in modo che possa verificare che le competenze specifiche di questi operatori si adattino alle soluzioni individuate in fase di progetto.

    A questo punto dovrebbe essere piuttosto chiaro che il lavoro dell’architetto non si limita a qualche disegno “eccentrico” e/o al deposito delle pratiche presso gli enti competenti. Il compito dell’architetto, grazie alla sua formazione ed esperienza, è di creare spazi e ambienti di elevata qualità architettonica, estetica e tecnica, ma anche seguire passo dopo passo ogni singola lavorazione svolta in cantiere, controllare che tutti i soggetti coinvolti svolgano correttamente il proprio lavoro, verificare costantemente i costi e i tempi del cantiere, affiancare il cliente nelle scelte tecniche ed estetiche, cercando di evitare costosi imprevisti.

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